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商业地产典型纠纷分析

商业地产中的主要纠纷产生于商业地产开发商或物业管理企业与投资客户之间,记者请江西商海律师事务所魏亮律师就商业地产在经营过程中可能遭遇的几个典型纠纷进行分析。


经营住宅底商涉及到的法律问题


住宅底商,是位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式,一种是位于住宅楼一层的房产,一种是属于住宅建筑物的“裙楼”,即属于住宅建筑物的附属房屋,大都为一至三层,全部是商业用途。


经营住宅底商时,首先要明确房屋产权证所规定的该房屋用途,最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途,否则在办理营业执照时将可能出现工商局无法办理的情形。


另外一个问题是处理好与相邻人(即住宅业主)的关系。《物权法》第七十七条规定:“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》的上述规定解决了民宅商用的问题,事实上也为办理住宅底商的营业执照问题指明了方向。因此,住宅底商在经营时,由于住宅底商与住宅部分的密切联系,应特别注意国家以及地方的相关规定,处理好与各方面的关系。


明确开业日期与开业率避免纠纷


对于商业物业来说,项目开业日期对于商家是比较重要的,项目开业日期的确定,以及是否整体全部开业、开业率达到的比例都是直接关系到承租方获取利润的重要方面。在招商实务中,由于双方对于开业期与开业率问题未在合同中约定或约定不明确造成的法律纠纷也是当前商业地产法律纠纷的一个重要组成部分。


对于这种纠纷,应当就开业的具体日期以及逾期不能开业的处理办法与开发商需要承担的违约责任做出明确的约定;在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业;如不是,则要确定开业率是多少,开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。


独家经营权保障纠纷


在商业地产经营过程中,由于业态规划,投资商户可能会提出保障独家经营权,在一定范围内独家经营。在这种情况下,在合同中应有如下约定:


1.明确独家经营权的含义。在含以上将名称、业态、经营范畴等解释明确。


2.明确违约责任。如解除合同、继续履行,把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。如果承租方签约时还没有把握,不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关,以避免不必要的损失。


装修条款纠纷


在商业地产租赁过程中,商户通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。商铺的租赁双方在签订租赁协议时,应对装修条款详细加以约定。


1.装修范围。首先应当书面征得出租人的同意,明确出租人同意装修的具体范围;其次,承租人在装修前,应将房屋装修设计方案取得出租人认可;最后,明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。


2.装修期限。通常情况下,出租人应给予承租人一定的装修期限,该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外,无须支付房屋租金。


3.装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏,出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金。

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